2024年12月30日,中国海川并购投资集团控股有限公司在北京市西城区中海财富中心3层大会议室举办“困境房地产企业纾困策略及债务重组专题培训”交流会(2024年第12期)。本期培训交流会由海川并收企业(管理)有限公司、上海华明新材料科技中心、汀洲投资控股集团、法译商学院承办,北京和永律师事务所作为法律支持单位。集团公司下属企业来自上海、江苏、浙江、山东等辖区的30余家参股控制公司负责人,以及相关产业投资人、财务投资人、中介机构等30余人现场参与本次活动。300余人在线参加会议。中国海川并购投资集团控股有限公司董事长荣明臣出席会议,由执行总裁李东阳出席并主持会议。北京和永律师事务所主任张世煜及其他嘉宾出席并做了精彩发言。
会议第一部分是《烂尾楼投资的实操经验、债务重组、战略纾困实务与案例》,由海川并购集团李东阳分享,李东阳为中国区合伙项目统筹协调人,资深法律专家,20余年金融从业经验,曾任职于国内大型律师事务所、国有大型银行、私募基金公司等机构,曾带领团队在破产重整项目研究及开拓上取得重大成果,在房地产纾困、兼并重组、存量资产盘活、危困企业救助、“两非两资”剥离与混改、企业结构调整与转型升级上具有丰富的实践经验。
李东阳重点分析了房地产纾困的主要方式,包括流动性融资、资产保护等,常用手段有并购重组,如出资入股、企业分立等。举例介绍:房地产化解债务的融创“孙宏斌”模式,将优质资源加公司股权暂时交给国资,融创保留操盘与回购权益。另外,纾困关键在于能否迅速获取现金、清理债权债务并盘活企业和资产。常用处置手段有:多元化出售可释放资产,通过租赁获取现金流,资产置换、重组优质资产,发行资产证券化产品以及债务和解、诉讼追偿和破产清算等。
此外,在复杂债权债务处理中,实现纾困目标需高位资产变现,低位清偿债务,重视时间和经营状况对资产价值的影响,并掌握兑付方式、谈判技巧及法律框架。同时,注意债权人间的关系平衡,协调府院联动、谈判、受偿及事件处理。具体解决方案包括预重整、破产重整等,针对具体问题进行具体分析。
李东阳分析,当前房企债务重组存在诸多困难,而且推进缓慢,原因包括:房地产持续深度调整、房企销售不振;个别已完成债务重组的房企表现不明显;债务重组复杂且谈判周期长;债权人和违约房企诉求存在差异。因此解决之道关键在于房企需提出诚意充足、方式多样的重组方案,以说服债权人。重组成功的房企要实现良性运营,还在于市场销售企稳回升带来更多销售回款、恢复金融投资机构信心、融资环境宽松和企业流动性充裕。
会议第二部分是《房地产开发项目风险处置与项目盘活实务操作程序与案例》,由北京和永律师事务所主任张世煜分享,张世煜主任是一位资深律师,拥有丰富的法律经验。他在国家机关、国有金融企业和律师事务所工作过,精通民商事诉讼、企业风险防控、企业合规管理和企业重组等。在职业生涯中,他主持了数十个大型项目,涉及金融纠纷、不良资产处理、民商事诉讼和非诉项目等。
张世煜主任讲述了传统不良资产的定义及其在房地产市场中的适用,重点如何处置涉房地产类不良资产和如何在处置中利益最大化问题。由于房地产不良资产市场涉及多个主体,包括房地产企业、金融机构、债权人、税务和个人。不同主体的关注点和利益诉求不同,影响不良资产的处置效果。了解这些诉求有助于制定合理处置策略。
张世煜在会议中分享了不良资产处置和困境企业盘活的方法和案例。首先分析了商住地产、工业产业园、别墅产权式酒店的盘活重整过程,强调了从资产盘活到战略定位,再到企业内控的关键步骤。通过三个案例,展示了处理不良资产和帮助企业复兴的具体措施,包括法律、财务、金融、投行等方面的处理方法。
闭幕式由海川并购集团董事长荣明臣对会议进行总结。他对集团公司下属各公司及现场参加会议人员表示感谢,期待各位对房地产纾困及债务重组方面能够在此次论坛分享中收获启发与灵感,他期待各位在未来能够继续深化在这一领域的合作与研究,共同探索更多创新的解决方案。
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